Cuántos años tiene que vivir el usufructuario para que nos salga rentable comprarle la nuda propiedad de una vivienda
La venta de la nuda propiedad es una opción interesante para gente mayor, que puede obtener una forma de obtener dinero de la vivienda habitual ya pagada sin desprenderse de ella. Junto con la hipoteca inversa es una forma de tener más renta disponible en la vejez. Ambas opciones van a ser muy usadas en el futuro en España, ya que el envejecimiento de la población es muy acusado.
Luego está la parte contraria, la inversora. Alguien que quiera comprar la nuda propiedad no podrá disponer de la vivienda hasta que el usufructuario muera y por tanto debe hacer muy bien los cálculos para entender si es una opción conveniente o no.
El problema es que estos cálculos no son simplemente matemáticas. Hay muchas asunciones que hacer, como la evolución del precio de la vivienda, de los alquileres… y de la edad de fallecimiento del usufructuario.
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El descuento por la nuda propiedad
Al no poder disfrutar de la vivienda nada más comprarla, el inversor que adquiere la nuda propiedad tiene un descuento respecto al precio de mercado de una vivienda normal. En principio este descuento debería ser mayor cuanto menor sea la edad del usufructuario.
La otra opción que tiene el inversor es comprar una vivienda normal, sin descuento. En este caso desde el primer día podrá ponerla en alquiler y obtener unas rentas por ella.
Por tanto hay dos alternativas: que el inversor compre una nuda propiedad y esté años sin sacarle rentabilidad a cambio de un descuento; o que se compre una vivienda normal y obtenga un cash flow desde el primer día. Para que sea interesante la primera opción el descuento tiene que ser mayor que todas las rentas que pueda obtener en el segundo caso, y eso depende de cuándo se muera.
Ejemplos de casos reales
En la cuenta de X de Martinez se han hecho unos cálculos de casos reales de nuda propiedad. En ellos se puede ver como es habitual que el descuento por venta de nuda propiedad ronde el 30% respecto al precio normal. ¿Cuánto tiene que vivir el usufructuario para que salga a cuenta invertir?
Es un calculo no muy complicado, lo que pasa es que creo que es una inversion que tiene que ver mas con acertar con los yields de los alquileres de aqui a 10-15 años mas de con lo que vaya a vivir el viejo en cuestion, que es lo que a la gente le da mas morbo
— Martinez (@MrtnzAlvrz) July 2, 2023
Teniendo en cuenta precios de mercado, que un alquiler puede dar una rentabilidad neta del 4,5% (lo cual es bastante habitual), que la revalorización tanto de la vivienda como del alquiler podría rondar el 2% (objetivo de inflación) sale que si el usufructuario vive menos de 10 años sale rentable, si vive más, no.
Estos valores pueden cambiar si la zona de alquiler se tensiona y permite obtener una mayor rentabilidad. No es tan importante la velocidad de la revalorización de la vivienda, pues en ambos casos se obtendría. Si el alquiler es más rentable que ese 4,5% entonces solo saldría a cuenta en una muerte más tamprana, si la rentabilidad es más baja, podría ser conveniente incluso con una muerte más tardía.
Entonces, ¿cuánto tiene que vivir el usufructuario para que la inversión sea rentable?
El problema de hacer este cálculo es en cuánto suponer la rentabilidad de alquiler. Pero la suposición de una rentabilidad de un 4,5% no es nada mala. El negocio inmobiliario no da grandes rentabilidades aunque sí muy seguras. Por tanto, y con un tercio de descuento, sale que 10 años o menos es lo que debería vivir el usufructuario para que la operación sea rentable.
Si miramos la esperanza de vida en España está en 80 años para los hombres y 85 años para las mujeres. Pero si esa persona ya ha cumplido 65 años la esperanza de vida en hombres es de 19 años (llegaría a los 84 años de edad) y 23 en las mujeres (llegaría a los 88 años). Estos valores pueden variar por Comunidades Autónomas.
Por tanto, si nos ofrecen una vivienda con un 30% de descuento y el futuro usufructuario es una mujer, no deberíamos aceptar a menos que tenga 78 años. Si el descuento es mayor se deberían rehacer los cálculos para ver la edad de la muerte a la que saldría rentable.
Otro asunto importante cuando se invierte en viviendas de nuda propiedad es nunca hacerlo en una única vivienda. Como estamos jugando contra la estadística lo normal es dispersar el riesgo e invertir en varias. Algunos usufructuarios morirán antes de la esperanza de vida y otros después, pero jugárselo todo a una carta es un riesgo innecesario.
